Понеділок, 03 жовтня 2016 10:43

Як мінімізувати ризики інвестування в нерухомість?

incestucii-v-neruhomist

Які основні проблеми можуть виникнути при інвестуванні в нерухомість на етапі будівництва і як їх уникнути?

Будівельний ринок переживає не найгірші часи. Принаймні столичний ринок новобудов. І причин для цього декілька.

По-перше, проблеми в банківському секторі спонукають громадян і бізнес зберігати гроші в надійніших активах. А фізична відчутність нерухомості робить її передбачуваною і надійною. Це перший і основний стимул для ринку.

По-друге, також варто зазначити процеси внутрішньої міграції та переміщення людей зі сходу, що істотно збільшило кількість жителів столиці. Зокрема, і платоспроможних.

По-третє, нестабільна ситуація на валютному ринку і постійні коливання курсу змушують інвесторів звертатися до активів, які менше схильні до різких змін. Так, ринок нерухомості також не завжди зростає. Але й не так різко падає.

По-четверте, у галузь прийшли спекулянти з інших (і в тому числі - суміжних) сфер. Безумовно, охочі заробити на зростанні ціни квадратного метра, починаючи від початку будівництва і до введення в експлуатацію, були завжди. Але останнім часом деякі з тих, хто раніше займався такими спекуляціями із земельними активами або на фондовому ринку, розчарувалися у своєму ринку. А зважаючи на попередні три причини, зростання цін від початку будівництва до введення в експлуатацію стає дедалі стрімкішим.

При цьому інвестиції в будівництво також мають свої ризики. І ті, хто не вміє їх визначати, ризикують неабияк. Адже на кону майбутнє житло або велика сума коштів.

«Что нам стоит дом построить, нарисуем – будем жить». Під таким гаслом бізнесмени від малого до великого приходять у незнайому галузь. На ринок будівництва хлинула ціла плеяда підприємців, які бажають зайнятися раніше не знайомою справою - зведенням новобудов. І добре, якщо «на вході» вони залучать досвідчених консультантів і злагоджену команду. Якщо ж ні - інвестори як мінімум можуть отримати довгобуд, а як максимум - проект узагалі залишиться незавершеним.

Що ж варто зробити, щоб звести до мінімуму ризики інвестування в нерухомість?

Залучити консультантів
Кількість будівництв нині величезна, і така ж велика й кількість афер у цій сфері, які час від часу стрясають ринок. Звичайно, не кожна з них стає «Еліта-центром». Однак нечистоплотні схеми менших масштабів з'являються регулярно. Наприклад, остання з великих афер, яка шокувала громадськість, була пов'язана з будівництвом не багато не мало 42 будинків і будівельних комплексів.

Таке не виникає миттєво Подібні проблеми формуються рік за роком «завдяки» байдужості влади та правоохоронних органів. І, звичайно ж, інвесторів, які легковажно вкладають кошти і тим самим підживлюють «піраміду». Їхній мотив зрозумілий - низька ціна нерухомості. При цьому абсолютна більшість інвесторів не готова залучати консультантів для аналізу ризиків вкладення.

Як не дивно, але в суспільстві вже звикли до того, що брокер бере 3-5% від суми угоди при купівлі-продажу «вторинки». При цьому в його обов'язки не входить аудит виникнення права власності й аналіз законності угоди.

При купівлі «первинки» інвестори взагалі не схильні залучати фахівців для аналізу ризиків. Відвідавши офіс продажів і вивчивши інформацію на форумах, покупець приймає рішення про вкладення своїх грошей.

Наприклад, у країнах Європи - і особливо США - при інвестуванні в нерухомість (зокрема приватними особами) витрати на аналіз угоди і ризиків становлять близько одного відсотка від суми угоди.

Окремо хотів би додати, що в практиці нашої компанії не раз були ситуації, коли ми давали негативний висновок щодо вкладень, а клієнт приймав рішення інвестувати.

Тому готовність не тільки звернутися, а й прислухатися до консультанта - це важлива складова мінімізації ризиків.

Перевірити документи
Процес будівництва жорстко регламентований. Для зведення будь-якої будівлі необхідний досить великий пакет документів. До основних із них можна віднести:
• документи на землю;
• документи, що дають право проектувати (вихідні дані);
• документи, що дають право будувати.

Так само, як решту перераховують, «не відходячи від каси», відповідні документи забудовника слід перевіряти перед вкладенням, а не після. І бути вкрай уважними й критичними до всіх відхилень від нормативів.
• Якщо є документи на проектування будинку на 102 квартири, а будують 116 - не вкладати гроші.
• Якщо документи видано на будівництво 4-поверхового будинку, а будують 9 - не вкладати гроші.
• Якщо немає документів на землю, але є якісь документи, що дають право на будівництво - не вкладати гроші.
Щоб розібратися в цих основах, достатньо бути уважним і посидючим. Спеціальні знання потрібні, щоб оцінювати факультативні порушення норм інсоляції, забудови центрального історичного ареалу тощо.

Вивчити репутацію забудовника
Як кажуть, спочатку ти працюєш на репутацію, потім - репутація на тебе. За красивими і гучними назвами стоять конкретні компанії з конкретними людьми на чолі. Хтось із них чесно працює на ринку довгі роки, хтось - новачок. А хтось уже має ціле «портфоліо» незавершених і/або проблемних об'єктів.
Наприклад, сьогодні Київ завішаний бордами «швейцарського» забудовника. При цьому статутний капітал у материнській компанії становить 20 000 євро, а її засновниками виступають кіпрські офшорні компанії. А схема продажів цієї компанії зав'язана на попередні договори з фізичними особами.
То чому ж, вибираючи підрядника для ремонтних робіт, ми майже завжди цікавимося попередніми роботами, а при виборі об'єкта інвестування - ціна і красива картинка визначають вибір? У наш час, коли бази даних компаній, судових справ тощо стають дедалі відкритішими, навести довідки про ділову репутацію потенційного забудовника не так уже й важко.

Звернути увагу на інструмент продажів
Як не дивно, інструмент продажів нерухомості також впливає на ризики. Хоча схему продажів вибирає забудовник, покупці несуть солідарну відповідальність щодо ризиків. Коли забудовникам нараховують мільйонні податки і штрафні санкції за продаж за попередніми договорами з фізичними особами, це вже проблеми проекту в цілому.

У законі України «Про інвестування» є норма про допустимі інструменти для залучення коштів від фізичних та юридичних осіб:
• фонди фінансування будівництва та фонди операції з нерухомістю;
• цільові облігації;
• інститути спільного інвестування (корпоративні або пайові інвестиційні фонди).
Закон допускає можливість використання й інших інструментів, але прямо передбачених законом. Зазначені інструменти захищають насамперед інвесторів. Кожен із них пов'язаний з моніторингом або контролем за процесом з боку контролюючих органів: Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку та Національної комісії з фінансового ринку.

Замість післямови
Хотілося б ще звернути увагу всіх учасників ринку, зокрема й сумлінних забудовників, на одну досі не вирішену проблему. Завершивши процес відведення землі, розробивши проектну документацію й отримавши документи на початку будівельних робіт, майбутній об'єкт інвестування (квартира) все ще юридично не існує. Це дає змогу проводити подвійні продажі, змінювати кількість квартир у процесі будівництва, не погоджуючи це з інвесторами, які вже купили квартиру, а також будувати квартир і поверхів більше, ніж було заявлено у вихідних даних.

У деяких країнах існує практика, коли об'єкт інвестування з'являється задовго до введення в експлуатацію або навіть початку будівництва. У нього вже є ідентифікатор, дані про нього вносяться або до державного реєстру нерухомості, або в реєстр, який веде профільна асоціація учасників ринку, реалізуючи тим самим делеговані їй повноваження.

У лавах народних депутатів України були і є представники будівельної сфери. І хочеться вірити, що розв'язання проблеми сумнівних схем при інвестуванні в будівництво підтримають саме сумлінні компанії, які дбають про свою репутацію.
За матеріалами http://forbes.net.ua/